ברכות!! החלטתם לרכוש דירה חדשה מקבלן. אכן מעמד מרגש ומשמעותי, אך יחד עם זאת חשוב להבין שרכישת דירה מקבלן הינה אחת העסקאות הגדולות והמורכבות שרוב האנשים מבצעים בחייהם ולפני שחותמים על עסקת רכישת דירה מקבלן ישנם כמה דברים מהותיים שחשוב לשים לב אליהם:
- עוה"ד של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של הרוכש: לרוכש נוצרת לעיתים תחושה כי עורכי הדין שמייצגים את הקבלן מייצגים גם אותו, אך זו הנחה שגויה מיסודה! הדבר הראשון והמהותי ביותר הוא להבין שעוה"ד של הקבלן מייצג רק את הקבלן/יזם ואת האינטרסים החוזיים והכלכליים שלו בלבד ועל כן הדבר הכי חשוב בכל עסקת קבלן היא להיעזר בעוה"ד מנוסה בתחום שייצג את האינטרסים של הרוכש, וזאת עוד בשלב חתימה על ההצעה/ הרשמה לרכישת דירה, שלרוב נחתמת כבר במשרד המכירות. בהצעה/ הרשמה לרכישת דירה מצוינים פרטים בנוגע לשווי העסקה, מועד החלת מדד תשומות הבניה, מועד מסירה וכו' ועל כן יש להיעזר בעו"ד טרם החתימה על מסמך זה. במרבית המקרים כשהרוכש מצרף עו"ד בשלב מאוחר יותר בלתי אפשרי כמעט לסטות מהתנאים החוזיים והמסחריים שנקבעו בהצעה והדבר בסופו של דבר עלול לעלות לרוכש לא מעט כסף (וב99% מהפעמים – כסף רב הרבה יותר מאשר תשלום שכר טרחה לעורך דין שילווה את העסקה מתחילתה)
- בדיקות מקדמיות אודות הקבלן: בדיקת זהות הקבלן. האם הוא רשום כקבלן מורשה במרשם הקבלנים, האם מדובר בקבלן מנוסה? האם הוגשו נגדו הרבה תביעות ליקויים? היום מדובר במידע נגיש ולרוב בבדיקה פשוטה יחסית ניתן למצוא את הנתונים. כמו כן מומלץ ללכת ולראות פרויקטים גמורים של הקבלן כדי להתרשם מאיכות וסטנדרט העבודה. כמובן שבדיקות אלו אינן יכולות לחזות את העתיד, אבל הן כן יכולות לתת תמונה קצת יותר ברורה על הקבלן. בנוסף ישנן בדיקות משפטיות אחרות שתפקידו של עורך הדין לעשות ואחת מהן הינה בדיקת מהות הזכויות של הקבלן בקרקע. האם הוא הבעלים של הקרקע או בעל זכות אחרת בה.
- פרויקט עם ליווי בנקאי או ללא ליווי בנקאי: חשוב לבדוק האם קיים לפרויקט ליווי בנקאי סגור או לא. ברגע שיש ליווי בנקאי סגור משמעות הדבר הינה שהבנק משעבד את כל הקרקע עליה נבנה הבניין באמצעות משכנתא וכל הליווי הבנקאי מתנהל באמצעות חשבון סגור. מדובר בחשבון שמפוקח על ידי הבנק אליו נכנסים הכספים של רוכשי הדירות וממנו יוצאים כספים לטובת הפרויקט הספציפי בלבד. בפועל ברגע שיש ליווי בנקאי סגור הרוכש משלם לקבלן באמצעות פנקס שוברים אותו הוא מקבל במעמד החתימה על ההסכם והבנק המלווה מחויב להנפיק לרוכש תוך 14 יום ממועד התשלום ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בהתאמה לסכום ששולם ובנוסף הרוכש מקבל מכתב החרגה מותנה שקובע שבמידה והוא ישלם את כל התשלומים הנדרשים לקבלן אזי דירתו מוחרגת מההלוואה שנטל הקבלן לצורך רכישת הקרקע. בנוגע לסכום ששולם באמצעות הלוואה שרישומה כמשכנתא- הערבות תצא לטובת הבנק ממנו הרוכש נטל את ההלוואה. מדובר בהגנה הגבוהה והמומלצת ביותר לרוכש.
ישנם פרויקטים אחרים שאין להם ליווי בנקאי ואז בפועל הרוכש משלם תשלום ראשון לעורכי הדין של הקבלן שנשאר בנאמנות, וזאת עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה ותשלומים נוספים שמבוצעים בהתאם להתקדמות קצב הבנייה בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה- 1975.
במקרה זה במסירת הדירה לרוכש נותרת הערת אזהרה עד לרישום הזכויות על שמו או עד להוצאת חוזה חכירה על שמו. - הצמדה למדד תשומות הבניה: כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, חשוב לדעת שחלק מהתשלומים שלכם צמודים למדד תשומות הבנייה- כלומר, הם עלולים לעלות בהתאם לשינויים בעלויות הבנייה. כשהמדד עולה- מחיר הדירה מתייקר בהתאם. רבים מהרוכשים אינם מבינים את המשמעות של ההצמדה הזו- עד שמגיע רגע התשלום האחרון ולעיתים מדובר בעשרות ובמאות אלפי ₪ ולכן חשוב לבדוק מראש את תנאי ההצמדה, להבין מה המשמעות הכלכלית שלה ולבדוק יחד עם עורך דין מנוסה בנוגע לאפשרות לניהול משא ומתן או תכנון תשלומים שונה.
- בדיקת נספחים חשובים: בדיקת תוכניות המכר, תקנון בית משותף (שנקבע לרוב כבר בהסכם), בדיקת הסכם שיתוף ככל וקיים.
- נספח שינויים: שינויים להסכם רכישה מקבלן נכתבים במסגרת "נספח שינויים". במרבית מהמקרים עורכי הדין של הקבלן לא מקבלים את כל השינויים שעורך הדין של הרוכש מבקש שיעשו בהסכם המכר, אולם ישנם שינויים מהותיים הנוגעים לנושאי שמירת הזכויות של הרוכש, רישום הזכויות, פיצויים ואיחורים שהם מהותיים ועל כן חשוב לא לוותר עליהם.
- מימון רכישת הדירה: האם המימון לרכישת דירה יעשה מההון העצמי או חלק מהמימון יעשה באמצעות הלוואה או משכנתא מהבנק?במידה ומדובר בהלוואה או לקיחת הלוואה שמקורה במשכנתא מהבנק יש לבדוק את תנאי ההלוואה, ריבית ההלוואה ולקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה במקרקעין כבר בשלב הזה, שכן במידה ומרבית ההון לרכישת הדירה יעשה באמצעות הלוואה/משכנתא מהבנק מומלץ לשקול לערוך שמאות מוקדמת לצורך הערכת הדירה טרם חתימה על הסכם המכר.
הלוואה מהבנק שמקורה במשכנתא נלקחת לרוב לשנים רבות והיות ומדובר בהחזר חודשי לשנים קדימה, אשר מושפע בעיקר משינויי הריבית במשק ולכן כדאי לערוך השוואה בין מספר בנקים, שכן ההבדלים ביניהם עלולים להיות גדולים ובעלי השפעה ניכרת על חייך. ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות שזו המומחיות שלו שיעשה זאת עבורכם וימצא לך את תנאי ההלוואה שהכי מתאימים לך. - מיסים: לקראת רכישת דירה מקבלן חשוב לבדוק עם עורך דין המתמחה בנדל"ן מהו גובה המס הצפוי ולשכלל בתוך ההוצאות בגין העסקה את המיסים שיש לשלם בגין הרכישה. ככל ומדובר בדירה יחידה המס יהיה בהתאם למדרגות דירה יחידה ואם מדובר ברכישת דירה מקבלן תוך התחייבות למכור את הדירה הקיימת בהתאם למועד הקבוע בחוק יוכל הרוכש להנות ממדרגות דירה יחידה. תכנון מס נכון יכול לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי ₪.
- הוצאות נלוות: חשוב לעבור בעיון על המפרט שמקבלים מהקבלן ולצורך כך עדיף להיעזר בבעל מקצוע (מהנדס/ אדריכל). במקרים רבים הסטנדרט שניתן מהקבלן אינו מספק והרוכש מעוניין בביצוע שדרוגים ותוספות העולות לא מעט כסף ואשר אותם צריך לשלם, במרבית הפעמים, הרבה לפני מועד מסירת החזקה בנכס.
חשוב לציין כי הנושאים שהובאו לעיל חשובים, אך אינם כמובן מכסים את כל הדברים אותם חשוב לבדוק לפני רכישת דירה מקבלן ועל כן ההמלצה היא להיוועץ מעורך דין מנוסה שילווה אתכם מתחילת התהליך ועד סופו.