קודם כל – מזל טוב
מזל טוב! הגעת להחלטה שברצונכם לרכוש דירה. מדובר בצעד משמעותי בחייכם, בעל השלכות כלכליות בטווח הקרוב והרחוק.
במאמר זה ננסה לתמצת את הצעדים הראשונים שיעשו לך סדר בתהליך רכישת הדירה.
הצעדים הראשונים בתהליך רכישת הדירה
- קביעת תקציב- כדאי להגדיר את הסכום הכספי שברשותכם לצורך רכישת הדירה, הן מבחינת הון עצמי והן מבחינת הלוואה מהבנק (משכנתא).
לצורך כך יש לקחת בחשבון עלויות כמו דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד שילווה אותך בתהליך (חשוב שיהיה מומחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון), מיסים בגין הרכישה (מס רכישה, היטל השבחה), יועץ משכנתאות, שמאי, שיפוץ הדירה הנרכשת וכו'.
- מימון רכישת הדירה- האם המימון לרכישת דירה יעשה מההון העצמי או חלק מהמימון יעשה באמצעות הלוואה או משכנתא מהבנק?
במידה ומדובר בהלוואה או לקיחת הלוואה שמקורה במשכנתא מהבנק יש לבדוק את תנאי ההלוואה, ריבית ההלוואה ולקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה במקרקעין כבר בשלב הזה, שכן במידה ומרבית ההון לרכישת הדירה יעשה באמצעות הלוואה/משכנתא מהבנק מומלץ לשקול לערוך שמאות מוקדמת לצורך הערכת הדירה טרם חתימה על הסכם המכר. עוה"ד מומחה בתחום יוכל לייעץ לכם בנושא כבר בשלב זה.
הלוואה מהבנק שמקורה במשכנתא נלקחת לרוב לשנים רבות והיות ומדובר בהחזר חודשי לשנים קדימה, אשר מושפע בעיקר משינויי הריבית במשק, כדאי לערוך השוואה בין מספר בנקים, שכן ההבדלים ביניהם עלולים להיות גדולים ובעלי השפעה ניכרת על ההתנהלות השוטפת. ניתן ואף מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות שזו המומחיות שלו שיעשה זאת עבורכם וימצא לך את תנאי ההלוואה שהכי מתאימים לך.
- איתור דירות- כיום קיימות מגוון אפשרויות לאיתור דירות: תיווך, אתרי אינטרנט שונים כגון יד 2, פרסומים בפייסבוק, מודעות פרסום, אתרי אינטרנט של חברות בניה במידה והינך מעוניין ברכישת דירה מקבלן, מפה לאוזן וכו'.
- בדיקת הדירה- לאחר שמצאת דירה שמוצאת חן בעיניך חשוב לערוך בדיקה יסודית בדירה ואף להיעזר בבעל מקצוע שיוכל לבדוק אם קיימים ליקויים ובמידת הצורך לקחת הצעת מחיר לתיקונם. בנוגע לבדיקות אלו חשוב לערוך הבחנה בין רכישת יד שניה (דירה שכבר קיימת) לבין רכישת דירה מקבלן- שבחלק ניכר מהפעמים נרכשת "על הנייר" והבדיקות יעשו בשלב מאוחר יותר.
- הסכם מכר- במידה ועדין לא שכרת עורך דין שייצג אותך עד שלב זה (למרות שלפי המלצתנו כדאי לעשות כן עוד בשלב הראשוני) חשוב להתקשר עם עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן שיטפל בייצוגך בהסכם מול המוכר בין אם מדובר ברכישת דירה יד שניה ובין אם מדובר ברכישת דירה מהקבלן. שלב זה הוא קריטי ואין רכישת דירה אחת דומה לשנייה. ישנם מקרים בהם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ישנם מקרים בהם הדירה רשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל וכל הסכם מצריך בדיקות שונות. בנוסף ישנם מצבים בהן קיימות הגבלות והתניות לרכישת דירה או נכס כדוגמת מושב או קיבוץ שעל מנת להתגורר בהם יש צורך לרוב לעבור וועדת קבלה.
תפקידו של עורך הדין הוא לערוך את הבדיקות המשפטיות הנחוצות, לרבות בדיקת זכויות המוכר בנכס ואופן רישום הזכויות על שמך כקונה, עורך הדין יבצע מו"מ מול הצד השני על מנת להבטיח את זכויותיך ולשמור עליהן בצורה הטובה ביותר.
עו"ד בעל ניסיון בנדל"ן יוכל לספק גם יעוץ בנוגע למיסים הנדרשים לתשלום.